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El régimen fiscal de las viviendas destinadas a uso turístico o vacacional.
En algunas CCAA las viviendas vacacionales se regulan por la normativa de turismo de la propia CA y por no la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.
La fiscalidad del propietario en base a la forma de arrendamiento de la vivienda de uso turístico
El propietario de una vivienda de uso turístico o vacacional puede arrendarla de dos formas:
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Cediendo el uso directamente al arrendatario o inquilino
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Cediendo la vivienda a una empresa gestora que se encargará a su vez de alquilarla a terceros.
Según se realice el arrendamiento de la vivienda la fiscalidad de las rentas que se obtengan varía, e igualmente condiciona la exención y el tipo de IVA que se aplica a la cesión de uso de una vivienda vacacional
Así pues, si es el propietario el que alquila la vivienda vacacional directamente a un tercero, independientemente de que la vivienda este amueblada o no, esta operación de arrendamiento estaría exenta del impuesto sobre el valor añadido.
Sin embargo si el propietario además de alquilar la vivienda vacacional a un tercero, se compromete con este a la prestación de servicios complementarios y propios de la industrial hotelera, en este caso, el arrendamiento estaría sujeto y no exento del impuesto sobre el valor añadido en el tipo impositivo del 10%, que de forma trimestral el propietario deberá ingresar en la Hacienda Pública mediante el modelo 303 y previa deducción de las cuotas de iva soportadas como consecuencia de los gastos en los que hubiese incurrido para la prestación de servicios propios de la industria hotelera.
La Dirección General de Tributos establece que se consideran servicios propios de la industria hotelera, la limpieza interior del propio inmueble arrendado, y el servicio de cambio de ropa (ropa, toallas, etc…) pero siempre durante la estancia del inquilino y no antes de su entrada o después de su salida de la vivienda vacacional.
El IVA y su exención en el arrendamiento de la vivienda de uso turístico o vacacional
A la hora de determinar si una operación de arrendamiento de vivienda turística o vacacional esta exenta de IVA o no, podemos encontrarnos con diferentes escenarios:
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El propietario cede la vivienda directamente al usuario final, en cuyo caso la operación, como ya hemos dicho anteriormente, estaría exenta, salvo que a su vez el propietario prestase al usuario final servicios propios de la industria hotelera, en cuyo caso no habría exención y el tipo de iva aplicable sería de 10%.
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El propietario cede la vivienda a un tercero (empresa gestora) que tramita la cesión de la vivienda vacacional. En este caso el propietario %deberá emitir factura a la empresa gestora, por la cesión de la vivienda, con el tipo de iva de 21%. Y la empresa gestora por la cesión del uso de la vivienda vacacional a un tercero deberá de cobrar iva al tipo de 10% sólo en aquellos casos en los que además de la cesión preste servicios propios de la industria hotelera, en caso contrario la cesión estaría exenta de iva.
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El propietario cede la vivienda al usuario final pero a través de un intermediario, comisionista o agente inmobiliario. En este caso el agente o comisionista deberá emitir factura a favor del propietario al tipo de 21% de iva por en concepto de honorarios de intermediación. Y el propietario únicamente cobrará al usuario final el 10% de iva si además de ceder el uso de la vivienda vacacional, presta servicios propios de la industria hotelera, en caso contrario, el propietario no cobraría iva, es decir, la cesión estaría exenta.
El IRPF en el arrendamiento de la vivienda de uso turístico o vacacional
A efectos del Impuesto sobre la renta de las personas físicas, el rendimiento que obtiene el propietario por la cesión del uso de una vivienda vacacional puede clasificarse de dos formas o como dos hechos imponibles distintos.
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Como rendimiento del capital inmobiliario, siempre que la cesión de uso al usuario final se haya llevado acabo sin prestación de servicios propios de la industria hotelera.
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Como rendimiento de actividad empresarial, siempre y cuando los rendimientos obtenidos por el perceptor de los ingresos derivados de la cesión de uso de una vivienda vacacional, se hayan logrado como mínimo empleando a una persona con contrato laboral a jornada completa, o en los casos en los que además de la cesión de uso, e independientemente de que se haya empleado a una personal con contrato laboral o no, se hayan prestado servicios propios de la industria hotelera.